中國高房價的多重推手
 
中國高房價的多重推手
作者: 溫克堅

大陸傳真

更新於︰2010-03-14 Print Friendly and PDF

● 二○○九年中國商品房價上升與銷售,都創歷史記錄,這是開發商、地方與中央政府多方共謀推動的結果。其中政府壟斷地價則是終極原因。

  國家統計局二月二十五日公佈《二○○九年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,二○○九年度,全國七十個大中城市房屋銷售價格上漲百分之一點五,其中新建住宅價格上漲百分之一點三,二手住宅價格上漲百分之二點四。

高房價導致民怨沸騰

  統計局這個資料一公佈,立刻成為網路輿論和紙質媒體尖銳抨擊的靶子,有網友質疑「是不是小數點放錯了位置」,以致國家統計局局長馬建堂在北京兩會期間被迫承認該統計有不完善之處。

  對中國統計有所瞭解的人們,並不會把官方統計資料太當真,在一個高度政治化的社會中,任何一個小小的統計資料都可能承擔著為政治服務的功能。以房價資料為例,一個合理的推測是統計局想通過對房價漲幅的修飾,瞞天過海,安撫公共情緒,豈料事與願違,公眾對於高房價的憤怒籍此再次爆發。這個小小的「統計門事件」從一個側面表明了房價的敏感性和高房價導致的普遍憤怒。

  的確,身處大陸,時刻可以感受到這種憤怒,說房價已經成為最有共振性的公共話題,應該是成立的;說高房價導致民怨沸騰,社會危機四伏也許並不過分。「攢錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度。」電視劇《蝸居》熱播,其辛酸台詞熱傳,都折射出在高房價的擠壓下,當下都市中底層民眾的困惑與憤懣。

  撇開社會公眾情緒,從純粹的經濟分析來看,房地產「一業獨大」的弊病已經十分明顯,資產泡沫惡化經濟結構,降低資源配置效率,同時對金融系統構成威脅,對未來經濟發展構成重大隱患。同時,從房價收入比,租售比,空置率等等指標也可以證明目前大陸一線城市的房價之高,已經失去經濟合理性,而處在極度扭曲狀態。

  不過雖然如此,筆者並不想去預測未來房價漲跌趨勢,因為在一個不按常理出牌的強勢政府主導下,做中短期的預測是很困難的。筆者希望去梳理高房價背後蘊含的亂象,還原房地產市場的基本邏輯,顯然這並非易事。因為高房價背後,糾結著具有中國特色的官商勾結、市場畸變、制度紊亂、政經錯位等等因素,每一個因素解釋起來都頗費周折。 但是有一點可以肯定的是,房地產市場價格的混亂,和其物理屬性較少相關,因為在現代工業生產條件下,房子無非是鋼筋水泥等建築材料的堆積,它的生產已經可以大規模、標準化、流水線的形式進行,房子的生產甚至比白菜還要便捷。

  我們也許可以以簡就繁,循著最近這些年中國公眾對房地產市場的聲討和認知變化之線索來逐步釐清高房價背後的主要成因。

輿論火力從開發商轉向地方政府

  在二○○三年至二○○四年前後,當房價開始第一波全國性的上漲的時候,輿論火力偏重於攻擊開發商,似乎是開發商的暴利導致了房產價格的上漲,房產奸商的說法不脛而走。不過在這個爭辯過程中,觀點開始分化,像任志強這樣的敢言商人也一再從他們的專業立場,提出頗具挑戰性的觀點。他們的基本觀點是土地價格和房地產相關的稅費等因素才是構成房價成本的大部份,開發商在整個產業鏈中只是佔據一小塊蛋糕而不是廣為流傳的暴利。這些爭論依舊在繼續,爭論多方並沒有達成共識,但是不同資訊和視角的疊加,的確逼迫人們放棄簡單化的結論,雖然官商勾結無疑是扭曲房地產市場的一個重要因素,但是因此把棍子打在開發商身上,肯定是缺乏說服力的。

  從二○○六年以後,隨著房價再次上漲,更多的評論和分析已經開始關注地方政府在房價上漲當中的推手作用了。人們經過分析發現,在整個土地房產利益鏈中,地方政府依靠其獨到的優勢,攫取了最多的利益。最新的消息是,根據中國指數研究院發佈的二○○九年終盤點報告,二○○九年中國土地出讓金總金額達一萬五千億元。杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市,北京排名第三。而在政府責任一端,地方政府承諾的降低房價措施,總顯得那麼虎頭蛇尾,三心二意。比如保障性住房和廉租房建設,往往雷聲大雨點小,沒有趕上規劃的進度。具備了更豐富資訊的公眾,因此逐漸的意識到,原來以「為人民服務」標榜的地方政府,其實還是「為人民幣服務」,依靠壟斷的土地資源,瘋狂的攫取巨大的利益。因此輿論焦點開始把矛頭對準地方政府,認為地方官員的無良和失職是房價的主要推手。而在某個階段,中央政府由於頻頻表明要抑制房價,甚至多部委聯動發文,包括推出土地稽查等約束性政策,來表明其抑制房價的決心,因此在相當長的時間內,民眾似乎相信了中央政府的善意和誠意。

中央政府在房價遊戲中的角色

  只是隨著爭論的深入,人們發現了更深層次的問題,就是現有的財稅體制和官僚考核機制和高房價之間的關聯。一方面,在中央地方分稅制度下,地方財源有限, 而在向上負責的政治權力安排下,事權重心在下,中央負責出台政策,具體執行往往要依靠地方,所謂中央政府請客,地方政府埋單。而地方政府要埋單,卻缺乏相應的財政能力。既要馬兒跑,又要馬兒不吃草的困境是無法持續的,因此在中央政府的縱容下,地方政府各顯神通,通過經營城市土地資源,依靠巨額土地出讓金來運行城市,成為地方官員的不二之選。 同時,對於官員個體來說,在政績考核制度下,也必須想方設法發展經濟,才能保住烏紗帽。而對大多數官員來說,房地產市場無疑已經是最便捷的撬動經濟增長的杠杆。因此,在目前的政治架構下,地方政府炒高地價,進而炒高房價的舉措有其合理性和必然性。地方政府面目雖然可憎,但是卻不是抬高房價的唯一罪魁。一些評論開始質疑中央政府在房價遊戲中的角色。

  二○○八年經濟危機襲來,在巨大的保增長壓力下,中央政府慌不擇路,快速放棄原來表面化的一些抑制房價的舉措,進而快速推出四萬億的政策大包,作為結果,在經濟危機的背景下,中國的房地產市場卻全面逆市飄紅, 很多一線城市房價上漲接近百分之百。按照統計數字,二○○九年,無論是商品房成交量、銷售額、房價漲幅,都創下了歷史紀錄。而其中,央企更是依靠其資本、實力、政策、信貸等等優勢,頻頻製造地王、哄抬房價。在這種狀況下,中央政府抑制房價的形象客觀上破產,而其作為高房價推手的面目開始清晰。因此,在二○一○初,雖然中央政府再度推出稅收、土地、提高存款準備金等舉措,做出打壓房價的姿態, 但是公眾輿論對此已經不買帳。在今年兩會前夕,當溫家寶再次和網民展開互動,並且承諾要在任內解決高房價問題的時候,幾乎所有的網民都開始冷嘲熱諷了。

  因此,經歷過上述認知過程,人們痛苦的發現所謂的高房價,絕不是一時一因導致的結果,而是開發商、地方政府和中央政府多種力量共謀推動的結果,並且這些角色的影響力一個比一個關鍵。因此,普通的購房者會發現,在和高房價的對壘中,他面對的其實是最強有力的聯盟,而不是原來設想的個別企業或者個別機構。並且隨著房價高企,在經濟中比重增高,地方政府和中央政府都形成路徑依賴,形成了房價和政府相互套牢的一種特殊機制。簡單的說,開發商、地方政府、中央政府,以及更廣泛意義上的中共政權結構,都希望保持房地產價格的有序上漲,雖然程度不同,但是他們都共同分享著房地產市場持續「繁榮」的紅利。

公有制造成政府壟斷土地價格

  當然,上述進程有一個重要的基礎條件,那就是土地的公有制。正是因為土地的公有制,使政府佔據了土地供應的壟斷地位,使得土地價格一路飛漲。而土地公有制可以說是中共政權的核心經濟支柱。對中共歷史有所瞭解的人們知道,土地是中國奪取政權的武器,也是用來控制社會的武器。雖然社會上已經有許多土地私有化的呼籲, 但是在土地國有問題上,中共迄今不肯鬆手。 這也許和某些歷史記憶有關,比如六十年代共產政權導致了大量人口餓死,因此糧食安全變成執政集團的緊箍咒,而為了確保糧食安全,又得出了嚴格控制土地的措施,在這層層觀念強化下,中共政府對土地的控制,依舊如意識形態一般根深柢固。而另外一方面,通過壟斷土地可以獲得巨額收益,各級官僚對此心知肚明,因此守住土地國有制的招牌,自然是最佳選擇。因此,可以說土地公有制是高房價的終極源頭。

  當然,畸高房價能多年持續存在,已經不僅僅是經濟現象,而必然和我們的社會政治權利有關聯。在目前的政治結構下,民眾的博弈能力缺失,地方政府和中央政府並不需要對民眾負責,哪怕民怨沸騰,並不會葬送官員的政治前途。而在單一制的權力架構下,中央出台的政策,或者由於忽略了地區差異性,或者由於其內涵了過多的自由裁量權,以致政策缺乏相關性,政策自然無從實施。另外,在房價問題上,民眾無法形成集體性的力量去影響房地產政策、貨幣政策。除了偶爾掀起一些象徵性的不買房運動的抗議之外,公眾幾乎沒有任何實質發聲的管道。因此,要擺脫「房奴」的境地,首先要爭取到公民的權利。

  因此房價一事,說簡單不簡單,它事實上已經和更廣泛意義的社會進程糾纏在一起。房地產市場回歸正常,必須依賴土地要素更充分的市場化,也將和公眾社會和政治權利的實現緊密相關。

二○一○年三月十四日






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