● 編者按：樓價飆升是困擾中國千家萬戶的最大民生問題。本文分析大陸土地政策的弊端與現狀，指出中共利益集團如果不收斂對私有產權的掠奪，遲早要爆發大危機。作者是熟悉上海房地產業的維權律師。

　　五月一日，上海世博會開幕。從四月二十九日至五月三日，中共政府似乎搬到上海，除吳邦國、溫家寶等留守北京之外，中共政治局和國務院及近百位省、部級幹部雲集上海，胡錦濤在滬會見了二十多國的總統和首腦。

　　但此時中國大陸突曝房市危機，維穩升級。從四月十四日，溫家寶主持國務院常務會議以來，住建部到國土部和各地政府，幾乎三天出台一個通知，五天發佈一個文件，十天發出一個措施，打壓高房價的組合拳頻頻出擊──擺出只許成功不許失敗的架勢，房市成了胡溫政府迫在眉睫和維繫中共命運的大事。

　　然而，近年來的實踐證明，這種治標不治本的調控，只是一種「空調」，其結果「越調越漲」。強勢干預下，房價在短期內可能少許下跌，但最終必然導致報復性的反彈。

政府逼民眾購買高價住房

　　當局認為，房價一路飆升是大量資本注入，本屬國民安居的住房，成了少數人的投資和投機品，只要下狠心打擊炒房者和投機者，房價就會穩住。這是個偽問題，猶如將餓死四千萬人的責任推向「自然災害」，是一種隱瞞真相，「賊叫捉賊」的辦法 。

　　改革三十年，大陸停建了公租房又拆了大量國民自建房，不顧歷史形成的城鄉住房百分之七十靠自建、百分之二十靠租房，百分之十向市場購買的實情。各國追求的是居者有其所，而不是居者有其屋。靠新「躍進」方式大拆大建，將國民逼上購房才能安居的路。

　　賣地財政成了改革後經濟繁榮，保住中共執政地位的捷徑，但也暴露出停止炒地炒房，一年便財政危機，三年便政局動盪，五年便自動「垮台」的風險。政府不得不與開發商形成利益共同體，在一輪輪的炒作中，房價被急劇推高。買房成了壓在百姓身上的大山，多少國民不堪其重。青年人萬般無奈，用父母養老「救命錢」交首付；「蟻族」、「蝸居」、「新生代農民工」等詞一夜走紅。帶著幾代人的辛酸與苦悶，房禍任其蔓延，政府崩盤是遲早的事。

　　日前，住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳竺說，自過去十年中國城鎮建了七千萬套住宅，相當於城鎮家庭總數三分之一。但也等於城鎮家庭每年每百戶只有三到四戶搬到新房去。顯示中國住房的嚴重短缺，政府的目標是二○二○年城鎮居民住房「初步改善」。

　　住建部副部長仇保興認為；「賣給居民的住房產權是七十年，但房屋品質壽命只有三十到四十年」。那麼一戶居民四十年才輪上初步改善住房，四十年後再要經歷新的購房週期，還不計人口的增長。用三代人的錢去購一套住房，一戶家庭在一百二十年中人均居住面積都不會改善。這還不計進城農民的安居問題。

　　若一套住宅的成本是五十萬元，市場售價至少是一百萬元，其中繳納各種稅費達百分之二十五，支付銀行利息百分之五，百分之十作為工資成本，百分之五的管理成本，房產商只有百分之五的利潤，這還不包括腐敗成本。

　　購房者首付百分之三十後，向銀行貸款七十萬元，二十年購房者支付銀行本息是二百萬。若房價下跌百分之三十，房產商與購房者就會形成拒付銀行貸款的聯盟，房產商將大量爛尾樓推給銀行。最終導致銀行倒台。大陸銀行由政府壟斷和控股，房地產商自有資金百分之五不到，百分之九十五的資金到金融市場融資，一旦銀行倒台，政府必然垮台。

六十億平米小產權房面臨拆除

當前有的地方政府出台外地人不能購房的舉措。近日，深圳市副市長、公安局局長李銘與深圳港澳界政協委員座談：「無業人員不清除出去，深圳沒有太平。對三個月以上無正當職業的人，不租房給他，請他還原籍，在原籍至少還有塊地方，否則在深圳怎麼生活？」

　　李銘說，二○○三年孫志剛事件之後，大城市的收容遣送制度被取消，深圳的人口是七百萬人，現在是一千四百萬，平均每年增加一百萬。目前深圳各看守所在押嫌疑人中，八成八是第一次犯罪。「他們都是內地良民，在深圳找不到工作，生活不下去才鋌而走險。」

　　在大陸的城市和鄉村存在六十億平方米小產權房。小產權房是指在農村集體土地上，由農民建造的房屋。但各地政府恨之入骨，這些房屋的出租和自由流通，使政府失去大量土地財政來源，因其出售的房價至少下跌一半。

　　五月四日，國土資源部執法監察局局長李建勤表示，國務院已成立小產權房整治小組。對尚未銷售的和○八年起新建續建的房屋予以拆除。這樣，六十億平米小產權房，若每平米平均按一千元的造價，那麼中國農民的損失將達六萬億元。若按一家三口，人均二十平米居住水準出租給人居住，大陸一億戶家庭三億人口的住房就得以解決，一點五億城鎮居民的住房得到改善，一點五億農民工實現租房安居。

　　若讓小產權房自由流通，那麼難保十八億畝糧食安全線，造成有房缺糧的後果。中共建政以來，計劃經濟造成有糧就缺房的局面。農村實行包產到戶後也沒有改變困局，九二年鄧小平南巡講話後，賣地經濟蔓延，可能導致既缺房又「斷糧」的局面。

土地國有化：鄧比毛還走得遠

　　房價飆漲對中共產生巨大的壓力，民眾對高房價已經不堪忍受，人人談房，人人抱怨。房市如火鍋，會否引發一系列「地震」？

　　幾億農民進城，需要住房，但農民進城，土地不進城。城市用地緊缺，壟斷的土地制度，房屋成了稀缺資源，房價自然步步高。
　　 少有人研究過，從一九四九年一月至一九八一年，在法律上仍保留了土地私有制。一九五四年的憲法及一九七五年、一九七八年的兩次修憲，雖然經過土改和城市改造等，事實上剝奪了許多土地私有權，但憲法和法律並未完全取消私有制。毛澤東時代，只是明目張膽違憲，但憲法未取消土地私有。

　　奇怪的是，一九八二年，憲法修訂反而規定：城市土地屬於國家所有，農村土地，宅基地和自留地屬於集體所有。但八二年城市土地國有化，並未逐戶通知土地業主，更未辦任何徵購徵用手續，一夜間，城市私人土地被收歸國有。可見在鄧小平時代，土地政策比毛時代走得更遠！無異於政府沒有投入，土地不經購買，掠奪了本屬國民的土地。當民眾購房時，還得化高價從政府手中買回七十年的使用權。毛時代只是奪走國民的土地，鄧小平及後人，不僅奪走土地而且強行推銷給購房人。

　　政府若沒有從土地轉讓中獲得大量收入，就沒有改革開放三十年的成就，正是這樣大量利益造成房價異常。政府當然不會放棄。

　　沒有一個大國是靠長久的大量土地收入維持其合法性。高價房嚴重打壓了民眾收入增長空間。整個社會財富向土地、房產集中，加速了社會階層分化，這只能導致嚴重的社會危機。中共在改革開放中營造了一個看似取之不盡，用之不竭的財源。但民眾不會在「地產幻影」中沉睡太久，房產泡沫對於經濟的「鴉片」效果，中共高層內就不乏眾多警覺者。

　　五月一日，中共中央黨校《學習時報》刊發，中鐵房產公司總經理吳仕岩的文章認為：「二十年後房價應是目前三倍左右」。其理由是，房地產是中國經濟支柱產業，在全國固定資產投資比重占四分之一左右。房價大跌，不僅使其涉及五十多種行業受影響，還會有一大批人失業。對各級政府來說歷年來土地財政占比例高達三四成，甚至五成以上。房價增長率與ＧＤＰ增長率同一水準，按目前情況分析是年ＧＤＰ增長率百分之八，那麼二十年後的房價理性價格是目前的三倍左右。

　　現香港普通居民的平均房價是上海的五倍，上海又是安徽的三倍。中國大陸的房價不是過高而是國民的收入過低，國際房價平均與家庭的收入比是六比一，而按大陸官方的資料城鎮房價與收入比是四十比一。三十年的改革開放，取得成就的大蛋糕都分給了誰？《學習時報》近來展開一場理論爭鳴，公開討論執政黨有否自身利益？或許是個突破。

　　歷史證明，一個喪失自我反省的利益集團最終將遇重創。中共是適度限制自身權力以求長久，還是把自己推向社會風險的焦點？把整個中國大陸經濟推向泡沫破滅的深淵？這是中共高層所面臨的選擇。

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